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房价涨势暂难逆转

发布时间: 2013-07-06 16:19:30

来源: www.loupan.com

分类: 楼讯专题

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穆迪对中国房地产市场展望为“稳定”,但销售增长将放缓

2013楼市半年报·预测篇

2013年上半年飞逝而过,尽管遭遇了新“国五条”细则落地“大棒”,但房地产市场依然延续了去年的回暖走势,一线城市住宅市场成交量持续回升,重点城市项目价格普涨,土地市场量价齐升。万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩更是出现了大幅增长。

近两个月以来,不断“日光”的楼盘和不断诞生的“”,让不少人对楼市未来感到乐观。不过,作为国内龙头房企的“掌舵人”万科集团总裁郁亮在登顶珠峰后的首次媒体见面会上,却指出房地产仍处在“冬天”。郁亮强调:“我觉得冬天是长期的,至少未来两三年内,是房地产行业的痛苦期。”

尽管郁亮的预测较为悲观,不过,更多的业界人士却认为下半年楼市依然以稳定为主。日前,国际评级机构穆迪发布报告称,其对中国房地产市场展望依然为“稳定”,但预计销售增长将会放缓。穆迪副总裁曾启贤称,预计未来12个月,住房项目销售额同比增长约10%,与2012年的平均增长率一致,但低于2013年1月~3月的高水准。穆迪报告还表示,预计豪宅库存量较大的地产开发商销售增长将会较弱,因为他们是这次调控政策的主要对象。

与穆迪观点相近的还有原中国房地产研究会副会长顾云昌,就在6月27日A股大跌之后,顾云昌对媒体表示,“我认为楼市不会下跌,房价和股价是两个概念。”今年一季度一些大中城市房价上涨过快,股市虽对房价有影响,但不可能令房价出现逆转。总体而言,今年上半年房价涨得过快,下半年则会保持平稳。

专题撰文:记者 王荔珏

政策前景:调控加码可能性小

近段时间,外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多地出现,判断的主要依据是:上半年新“国五条”全面失效,房价上涨的势头没有得到遏制。对此,CRIC克而瑞研究中心的分析报告指出,“下半年调控加码的可能性极小,主要原因有两点:第一,宏观经济面临的不确定性增强,新一届政府不允许第一年经济出现过快的下滑,房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱,政府出台新政打压的可能性不大;第二,新一届政府正有意减少行政权力对市场的干预,推及房地产市场,下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。”

此外,从中央高层近期支持首套房的表态来看,下半年针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件。对此,同策咨询研究中心总监张宏伟指出其中的信号是:在限购、限贷的市场背景下,通过支持居民家庭首套自住购房需求,为楼市长效调控机制出台争取更多的时间。预计在今年年底或明年年初之前,房地产调控不会有特别大的政策出台。

土地市场:将延续上半年旺势

顾云昌指出,现在开发商资金实力雄厚,加上资金方面也不是太紧张,社会总融资额也在增加,再加上整个市场的回暖态势,改变了开发商的预期,所以开发商买地的积极性正在上升。所以,有理由认为,2013年上半年土地市场回暖势头会继续下去,并有利于下一步市场的平衡。他强调指出,土地供应量减少20%,就会造成下一步房屋供应的减少,就会形成下一轮房价反弹。所以加快土地推出、动员开发商来买地,是下一阶段要做的事情。

克而瑞研究中心的分析报告也指出,当前这个时间点上房地产企业正处于一个“有钱缺地”的状态中。因此,预计下半年土地市场交易量仍将延续上半年的势头,一、二线城市的流标率将不会比之前出现大幅度的提升。

价格预期:股市上不去房价下不来

从经济层面看,虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年年底的反弹趋势表现尚好,但二季度以来已经出现明显回落征兆。与此同时,未来我国出口增长将面临更大的压力,国际外部环境仍面临诸多不确定性。

面对这样的市场环境,上海(楼盘)易居房地产研究院副院长杨红旭认为,当前我们面临着一个非常现实的选择,要想经济稳增长,至少要稳住当前房地产开发投资增速。当然,这也是一个无奈的选择,因为开发投资与房价有关,且二者呈正相关。对政府而言,促进开发投资与抑制房价,鱼和熊掌不可兼得。只有房价上涨了,开发商才会扩大再生产,加大开发投资力度,才会使全国的房地产开发投资增速提高。如果在调控之下,开发商预期房价将会止涨,或者将要下跌,那么他们就会反向操作,停止拿地,减缓开工,从而导致房地产开发投资增速回落。

2013年,中国楼市和股市呈现出“两重天”的格局。一方面是股市萎靡不振,另一方面则是楼市的持续亢奋。尤其是进入五六月,楼市的“亢奋”更是进入高峰期。对此,摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理、著名经济学家龚方雄表示,房价的涨跌从长期趋势来讲,还是要涨的,但是增长的速度可能会放缓,如果国内的资本市场不能长期给老百姓提供一个相对稳定的、正的回报,也就是说A股不上去,房价下不来。

产品开发:公寓将成竞争新阵地

业界普遍预测,随着国内、外流动性趋向紧缩,类似上半年的宽松融资环境将一去不复返,特别是对于此前过度依赖海外融资和信托等方式的房企而言,如何在下半年筹集到足够的资金,将成为一个亟待解决的问题。对于房企而言,如何提高周转速度,向运营要利润仍然是制胜的不贰法宝,快速“走货”近期在部分房企的推货力度加大中已体现出来。

除此以外,房企在公寓产品的开发上也有“加码”的势头。“限签”、“限售”、“限价”等手段让开发商觉得公寓产品的销售受限相对较小,同时投资客入市的热烈也是公寓产品供应增多的动力所在。目前市场上公寓产品类型丰富,分布的区域也较广。市区主要集中在珠江新城,单价基本上4万元/m2以上,同时,近郊也有大批低总价公寓接连登场,主要分布在番禺、花都、南沙、增城。预测下半年楼市争夺买家的新战场或将在公寓产品中展开。

责任编辑: lihaidong

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