黄其森：2016温暖之年，追求泰禾“有质量”增长

领跑闽派房企 去年销售首破300亿大关

黄其森：2016温暖之年，追求泰禾“有质量”增长

时代周报记者 赛亚 发自北京

并不意外，泰禾集团(000732,股吧)000732.SZ，以下简称“泰禾”掌门人黄其森又收获了一份丰收成绩单。

3月17日，泰禾2015年年报出炉。在一众闽派开发商中，黄其森冲到了最前面——去年，泰禾实现营业总收入148亿元，净利润13.3亿元，分别同比增长76.93%禾69%。在第三方机构克而瑞的统计中，泰禾去年销售额达323.3亿元，同比增长61.5%，并首次突破300亿元大关。

国信证券(002736,股吧)在研报中写道，2015 年，是泰禾丰收的一年：一方面，在地产主业上保持强劲增长，销售屡创佳绩，扩张张弛有度，运营能力有目共睹，黑马“弯道超车”的势头仍在持续；另一方面，资本运作方面，通过定增、公司债等多种融资手段极大缓解了资金压力，有效调整了资债结构，为中长期发展注入了新的流动性。

“2016年将是房地产的温暖之年，泰禾将继续追求进中求稳的发展模式，”接受采访中的黄其森面带笑意，他没有透露2016年泰禾的具体销售目标，他更愿意强调，泰禾立足一线城市以及二线核心城市的战略布局，这是支撑泰禾从当下到未来的500亿元甚至更高业绩时，要秉承的开发铁律。

泰禾追求的是有质量的增长。在2016年，泰禾有望厚积薄发，实现销售增长幅度不低于2015年水平的目标，并在公司成立20周年庆之际，迎来进一步跨越式发展。

一线战略进入收获期

“2013年我们参加了9次土地拍卖，拿了7块地。当时是志在必得，这是基于我们对大趋势的判断。”黄其森回忆起最疯狂的那段日子，“当时泰禾拿350亿元的土地，如果是2015年，泰禾拿这些地至少要花700亿元。”

在黄其森看来，泰禾是所有地产公司中战略最清晰、最坚决的一家。在“扎根福建本土，深耕一线城市”的前瞻性布局战略指导下，目前泰禾货值中一线城市占比在七成以上，并正进入战略布局的收获期。

黄其森透露，泰禾未来的地产布局仍将聚焦一线和二线核心城市。这点，从2015年泰禾拿地思路中就可看出端倪。去年，泰禾在北京楼盘、深圳楼盘等一线城市及杭州楼盘等二线发达城市，果断拿下包括北京昌平丽春湖地块、北京昌平南邵地块、深圳宝安尖岗山地块及杭州未来科技城地块在内的六个优质地块，新增土地储备38.69万平方米。

值得注意的是，泰禾加大了项目合作开发力度，上述六个优质土地中，其中两个为合作开发项目。2016年初，泰禾继续采取合作开发的方式，获取了上海楼盘新江湾项目、北京昌平南邵项目、福州楼盘长乐项目三个项目。其中，北京昌平南邵地块将打造北京首个泰禾广场。

目前，泰禾整体货值在1400亿元左右，其中北京区域将近600亿元，上海区域230亿元，深圳有望超过120亿元，剩下的450亿元在福建本土。

泰禾董秘洪再春表示，在一线城市地价高企的现实情况下，合作开发有利于降低风险，实现持续稳健增长，泰禾未来将继续加强合作开发。

轻资产运作初见成效

过去两年，得益于其精准区域布局、快速周转策略以及住商并举架构，泰禾以黑马的姿态迅速杀入全国房企30强的行列，2014年合同销售额突破200亿元，成为国内业绩增速最快的房企。2015年，泰禾再次跑赢大市，全年323亿元销售额再创新高。

各地泰禾项目纷纷呈上优秀年终成绩单：泰禾北京院子、泰禾拾景园、上海泰禾红御、泰禾江阴楼盘院子等项目，在售价不断走高的情况下依然保持旺销势头；泰禾厦门楼盘院子、泰禾福州院子、泰禾金尊府、上海泰禾红桥、尤溪泰禾红峪、宁德泰禾红树林、长乐泰禾红誉等项目屡次成为当地楼市销冠。

经过近20年的经营和提升，泰禾已具备轻资产运作及品牌输出的实力。“泰禾院子”品牌深入人心，“八城十一院”名动全国，成为中国房地产最具竞争力的产品线品牌。2015年，泰禾与大型国企北科建合作开发“丽春湖院子”，与上市公司信达地产(600657,股吧)合作开发“上海院子”，充分显示了“泰禾院子”的品牌号召力。

为了迅速扩大规模，泰禾将加速轻资产布局。黄其森透露，已经有很多企业主动找泰禾洽谈合作，包括一些大型的开发商，未来泰禾商业将会对外输出品牌和管理等服务。

巧合的是，2015年，正好也是泰禾商业地产第一个“五年规划”的收官之年。

泰禾商业地产的成长史，堪称房企进军商业地产的经典案例。“我们决不害怕和龙湖正面PK”，“学习万达，超越万达”，作为商业地产领域的后起之秀，泰禾在2010年喊出高调口号的背后，是一系列的动作变革——聚焦区域市场，大量囤积土地，豪宅项目敲门，全面开发商业地产。

短短5年，泰禾布局9个商业地产的速度令人惊诧。据了解，泰禾在福建拥有了5个商业综合体，在北京、上海开发了包括写字楼、商住公寓等在内的4个商业地产项目，总资产规模达到数百亿元。

泰禾商业地产在去年迎来了历史性大飞跃，顺利完成两座泰禾广场的开业。2015年9月，石狮泰禾广场隆重开业，500家品牌中，40%品牌首次进入石狮。2015年12月，面积达150万平方米的海西最大商业综合体——福州东二环泰禾广场盛大开业，开业首5日客流量超300万、营业额破1.2亿，一举刷新福建商业史上开业最高纪录。此外，北京泰禾长安中心、泰禾中央广场、泰禾1号街区、泉州楼盘东海泰禾广场等持续热销。

高调扩张商业地产背后，是庞大的长线资本和专业资本需求对泰禾的考验。从中长期的角度来看，泰禾正力图从销售型公司转向收入型公司，它强调商业地产个性定制，以区别其他竞品快速复制、千店一面的竞争格局，这为其今后进一步做强做大夯实了根基。

据泰禾相关负责人透露，集团目前正在积极制订下一个商业地产“五年规划”，未来泰禾集团将进一步优化商业模式，拟通过输出品牌和管理，以代建、代租、改造等“轻资产”方式参与全国更多城市的商业地产开发，加快泰禾广场的海内外布局，逐步参与国际竞争。

“未来时机成熟，我们也不排除将商业地产相关业务打包成地产操作平台的轻资产公司单独上市，”上述泰禾相关负责人透露称。

大金控架构日益丰满

“不懂金融，就做不好房地产，”这句话，一直挂在黄其森的嘴边。他带领泰禾在资本市场频频出手，也让外界领教了他丰富的投融资经验和娴熟的资本市场操盘能力。

2015年，泰禾募资金额高达120亿元，总资产、净资产、每股收益增幅分别为35.85%、251.96%、60.06%，在业内均处于领先水平。此外，2015年，泰禾负债率从89.22%下降到79.86%，财务稳健性业大大增强。

未来，在泰禾的发展大计中，金融将是转型关键词和重要增长极。事实上，这一思路在去年年初就已定调——今后，“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略，是泰禾的路线总方针。

这一年，也恰逢泰禾借壳上市5周年。而黄其森期望看到的泰禾大金控战略架构，已日渐清晰、丰满。

在早期战略注资福建海峡银行、东兴证券、福州农商银行的基础上，去年以来，泰禾在“大金融”领域仍在不断布局——

在福建自贸区平潭片区投资10亿元成立的金控子公司，已增资扩股到25亿元；入股深圳吉屋，成为首家投资房产电商的房企；投资1.5亿元，与福建能源集团等多家企业共同发起设立海峡人寿保险；完成收购福建一卡通等。

至此，黄其森已经初步构筑起了一条涵盖了金融、证券、保险、互联+、第三方支付等朝阳产业的“大金融”产业链。除此，泰禾还正积极探索与房地产紧密相关的旅游文化、高端医疗、养生养老等多元化发展，在之前的金融布局基础上，择机进入其他国家战略性新兴产业。

在泰禾内部，公司与员工间互利生态圈已经出炉。去年7月，泰禾抛出了量身打造的“合伙人”方案——员工持股计划——其将在6个月内，面向公司大约500名高管和骨干员工推行持股计划，总规模上限达到12亿元，占泰禾股本总额的3.45%。在A股已披露员工持股计划的160多家上市企业中，泰禾的这一员工持股比例处于高位水平。

泰禾要打造的，是一个多主体共赢互利的生态圈。与万科版合伙人制相比，泰禾版合伙人计划当前还只限于员工持股层面，在项目方面还没有设立相关跟投制度。不过，对于股权相对集中的民营房企而言，泰禾集团开放持股计划已是一项重大进步。